Série G-20: Economist e 'The Big Picture' Blogger oferece novo plano de hipoteca ousado
A Big Think recentemente abordou os principais pensadores econômicos de todo o mundo para recomendações de políticas que poderiam catalisar as mudanças estruturais necessárias para tirar a economia global da recessão. Estão incluídas aqui idéias de Barry L. Ritholtz.
A inspiração para uma série sobre soluções de política econômica global veio do Dr. Takenaka, que em 2002, atuando como ministro da Economia do Japão, abordou com sucesso a crise bancária do Japão com seu Plano de Revisão Financeira, ou, como é amplamente conhecido, o Plano Takenaka. Suas medidas foram amplamente bem-sucedidas depois que ele convenceu bancos relutantes a reduzir bilhões em ativos ruins.
Barry Rithholtz escreve A Grande Imagem E , um blog dedicado a análises e críticas financeiras visitado por 35 milhões de leitores que o New York Times elogiou como comentários econômicos incisivos. Ele é um convidado regular no Squawk Box da CNBC, Power Lunch e Fast Money e é frequentemente citado nos principais jornais e revistas financeiras. Quando não está blogando, o Sr. Ritholtz atua como CEO e Diretor de Pesquisa de Ações na empresa de pesquisa de ações online QI de fusão . Sua proposta de reestruturação do mercado imobiliário americano é a seguinte:
…Em vez do enorme plano de resgate de Paulson, vamos considerar um tipo diferente de solução, que pode ser efetivada por uma combinação de políticas e ações via Congresso, bancos e private equity, com a participação do setor de serviços de empréstimos.
Eu chamo isso de solução 30/20/10 para a crise de crédito:
30 : Leva até 30% de qualquer hipoteca inadimplente atual e a separa da hipoteca principal; entra em uma 2ª hipoteca, sem juros, e fica nos livros do atual titular da hipoteca;
vinte : O objetivo do plano deve ser economizar pelo menos 20% ou mais das propriedades inadimplentes e potenciais de execução hipotecária; Dos 5 milhões de casas que podem estar atrasadas no pagamento (o primeiro passo no caminho para a inadimplência, inadimplência e execução hipotecária), o processo deve tornar 20%, ou 1 milhão de casas elegíveis;
10 : O pagamento do Balloon tem vencimento em 10 anos, e será tratado como 2ª hipoteca, com cobrança de juros somente a partir de 1º de outubro de 2018; pode ser refinanciado ou pago integralmente.
O 30/20/10 A opção permite que a entidade credora (ou seu equivalente) retire até 30% da hipoteca como um pagamento balão separado sem juros. A hipoteca restante é refinanciada a uma taxa fixa por 30 anos. O pagamento por balão será reiniciado em 10 anos. Entre agora e então, não haverá custos de juros ou multas para este empréstimo separado.
Considere as vantagens deste plano : Impediria que um número significativo de execuções hipotecárias perturbasse ainda mais os mercados; ele aceita empréstimos ruins e evita a baixa enquanto você estiver cumprindo; e permite que muitas pessoas fiquem em casas que possam pagar. Moral Hazard não representa nenhum problema neste plano.
Aqui estão os detalhes adicionais: Pelo menos 70% da hipoteca existente torna-se uma nova hipoteca tradicional de 30 anos, refinanciada e com taxa fixa. E, um pagamento de empréstimo de até 30% da hipoteca original, sem juros, com amortização de principal e juros a partir de 10 anos, torna a casa atual acessível. Em outras palavras, isso pareceria uma hipoteca comum mais um pagamento de balão, que não começaria a acumular juros até o ano 10.
É necessária uma ação do Congresso para isentar o pagamento do balão de causar uma questão fiscal, pois este é essencialmente um empréstimo sem juros que pode ser um evento tributável.
A securitização de hipotecas cria suas próprias dificuldades adicionais na tentativa de resolver inadimplências e inadimplências. As hipotecas residenciais são agrupadas em RMBS, que depois são vendidas e revendidas a vários compradores de Wall Street. Um dos problemas atuais na resolução da situação é identificar quem é o real proprietário da hipoteca em questão. Isso pode ser resolvido com um pequeno ato inteligente que altera as disposições de notificação, exigindo mais aprovação do Congresso.
Qualquer entidade que identifique uma hipoteca potencialmente problemática, ou seja, inadimplente e em risco de inadimplência, pode iniciar o processo avaliando o valor do imóvel e a capacidade do mutuário de reembolsar o empréstimo. Se eles acreditarem que uma hipoteca seria adequada para um exercício de 30/20/10, eles enviariam um aviso aos atuais destinatários dos juros e pagamento do principal da hipoteca. Esta entidade teria 30 dias para rejeitar o treino, e não o fazer nesse tempo é considerado uma aprovação.
Em nossa solução, é a parte financiadora – uma empresa de private equity, um fundo imobiliário, ou mesmo um pool de capital americano criado para esse fim – que pode fazer essa solicitação de solução 30/20/10. O aviso é enviado para o administrador do empréstimo atual, ou seja, a empresa que processa os pagamentos da hipoteca e os encaminha para o proprietário da hipoteca. O agente de cobrança está na melhor situação para enviar o aviso de 30 dias e, se nenhuma objeção por escrito for recebida, de quem atualmente possui a hipoteca - seja banco, pool de hipotecas ou outro proprietário securitizado - o processo de refinanciamento começa.
Em vez de uma propriedade hipotecada, o ex-titular da hipoteca fica com um balão de 10 anos sem juros em até 30% da hipoteca. Eles também têm um penhor sobre a propriedade e nenhuma redução da hipoteca inadimplente por pelo menos 10 anos.
Há outros detalhes que precisam ser trabalhados — a prioridade em caso de vendas, o que acontece se houver uma eventual inadimplência, como evitar fraudes etc.
O resultado final do treino de 30/20/10 seria o seguinte: Proprietários que podem pagar os pagamentos da casa refinanciada podem continuar morando nelas. Os bairros são poupados dos impactos negativos que o Foreclosure tem sobre os valores das propriedades e a praga das casas abandonadas. Os credores evitam a redução de até 30% das hipotecas adequadas, mas problemáticas. O pagamento do balão permanece nos livros como um passivo, mas não é baixado até, se e quando, entrar em default 10 anos depois.
A vantagem dessa proposta é que ela atende a uma variedade de interesses com um mínimo de interferência no mercado do Congresso. Aqueles proprietários que podem se dar ao luxo de ficar em sua casa com um pouco de ajuda evitam o encerramento. Bancos e detentores de hipotecas evitam anotar inadimplências que poderiam ser evitadas. Os bairros são poupados dos impactos negativos que se sabe que o Foreclosure tem. Servicers empréstimo pode expandir seus negócios para processar dizendo os papéis de treino de 30/20/10. Eu esperaria que uma variedade de fundos de private equity saltasse para o vazio e começasse a procurar por hipotecas para reescrever como 30/20/10s.
A ação do Congresso necessária seria: 1) Eliminar a questão tributária para a parcela sem juros desses empréstimos; 2) Crie uma posição legal e diretrizes para esta política de notificação e isenção. O objetivo aqui é garantir que as complexidades de determinar quem realmente possui uma dúzia de hipotecas não interfiram em seu trabalho; 3) Criar qualquer isenção necessária para bancos e entidades de crédito para evitar uma redução durante o período de 10 anos em tolerância de balão.
Fraquezas e críticas : Eu esperaria que várias objeções fossem levantadas a esta proposta. Daqueles que representam os proprietários que enfrentam a possibilidade de encerramento, a reclamação será que este plano não salva mais de 20-30% daqueles que podem perder suas casas. Para os vários fundos e investidores titulares das hipotecas subjacentes, haverá reclamação de que as disposições de notificação são insuficientes. Por fim, dado o enorme tamanho do almoço gratuito federal oferecido pelo secretário do Tesouro, o setor bancário relutaria em adotar qualquer exercício que possa ser percebido como interferindo em sua capacidade de se deleitar com o público no valor de um trilhão de dólares. .
A Big Think estende um agradecimento especial ao Sr. Ritholtz por contribuir com seus comentários.
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